あなたの土地が取られたら、土地の上にある家は大丈夫？
アフェリエイトでセルフバックというのをしてみました。
まだ、アフェリエイトは良く理解していませんが、とりあえずクレジットカードに加入して10,000円貰えるようです。
これが、ちまたで言う「自己アフェリエイト」というやり方なのでしょうか？
4月に入金されるようなので、一通り、入金されるまでの流れを経験したいと思います。
本日のテーマ 法定地上権
法定地上権を学習する前に、地上権を振り返ってみたいと思います。
地上権とは
簡単に記載すると
家を所有する為に、他人の土地を使わせてもらう権利のことです。
難しく記載すると
民法第265条
地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
このように地上権というのは他人の土地を使わせてもらう権利なので、他人の土地を使用するまでには当然のように契約や登記といった手続きが発生します。
しかし、契約や登記などする間もなく、突然土地が使えなくなくなり、他人の土地の上に自己所有の家だけが残ったしたらどうでしょう・・・・。
このように、はじめは家も土地も自らの所有物であったと仮定します。
しかし、借金の担保として土地に抵当権を設定し、ある日、債務不履行により土地が競売にかけられたとします。
見事に土地と家は分けられ、土地のみが他人の所有となったとしたらどうでしょう。
元々、自ら所有の土地に地上権を設定する人などいませんよね。
しかし、家の所有者も ＂出ていけ！＂ と言われてもかわいそうです。
そこで、家の所有者の為に、法律上自動的に地上権を与えるようにしたのが、法定地上権です。
上記の流れからも判るように、法定地上権を成立させるにはいくつかの要件が存在します。
それは！
- 一番抵当権設定時に、「土地」と「建物」が存在し、「同一所有者」であること
- 土地と建物の「どちらか一方」もしくは「双方」に抵当権が設定されたこと
- 抵当権の実行（競売）により、土地と建物の所有者が「異なった」こと
もしかしたら、法定地上権は、法律によって保護された人権の一つなのかもしれませんね。
【宅建過去問】（平成21年問07）法定地上権
法定地上権に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
土地について１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより１番抵当権が消滅するときには、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。
- 土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に１番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
- 更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
- 土地に１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、２番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
- 土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
正解 ： ３
[一言解説]
- その通り。
- 一番抵当権設定時に、「土地」と「建物」が存在し、という条件にあてはまらない。
- 一番抵当権設定時に、「土地」と「建物」が存在し、「同一所有者」であること、という条件に当てはまらない。
- 日本語が難しいですね。要約としては、土地の所有者であるAの土地を借りて、Bが家を所有してました。しかし、AはBの家を買い取っちゃいました。そして、買い取った家をA名義に所有権移転登記する前に、Aの土地に抵当権を設定しまし、間もなく抵当権が実行されて、Aの土地はCの所有に変わりました。この場合、AがBから買い取った家は、Cの所有する土地の上にあるので法定地上権は成立します。といった問題です。結論は、成立します。それは、法定地上権が形式的な所有ではなく、実質的（登記以前にAはC所有の土地の上に家を持っているという事実）な所有権を基準に判断するからです。
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気を付けて！その担保って！ホントにあなただけの担保？
今日、家の前で子供を遊ばせていたら、別の子供達が長い縄跳びを持ち出してきたので、片側をフェンスに縛り、縄を回してあげました。
大きく肩を回しながら縄跳びを回転させるなんて、もう何十年ぶりの運動です。
昔は何の問題も無く、ずっと回し続けることができていたのに、肩は段々とだるくなり、安請け合いしたために音を上げる事もできず、終いには右手左手と、何度も持ち手を替えて耐えていました。
日頃、使わない筋肉が、どれほど衰えているかを感じた一日となりました。
本日のテーマ 他の抵当権者との関係
改めて、抵当権とは。
土地や建物を担保に取り、債務者が弁済をしないときには、担保した土地や建物を競売にかけ、その代金から他の債務者に優先して、弁済を受ける権利。
そして、抵当権が設定された目的物（土地や建物）は、占有（所有者が変わらない）が移転しないというのが特徴でもあります。
では、１つの目的物に、抵当権はいくつ設定できるのでしょうか。
正解は、この図の通り、何人（図は３人ですが）でも設定できます。
このように、同一の目的物に複数の抵当権者が設定された場合は、抵当権の登記を行った順番が優先順位となります。
また、抵当権を設定したからといって、債権回収の担保ができたと安心してはいけません。
先ほどの図では、１億円の価値の土地に対して、合計1億1千万円の抵当権が設定されています。
抵当権が実行されると、三番抵当の方は債権に対して全額回収（—1,000万円）が行えません。
そして、利息分については無制限に優先弁済が受けれませんのでご注意ください。
図のように、利息まで含めて優先弁済を受けた場合。
- 一番抵当権者 5,600万円
- 二番抵当権者 4,400万円（－200万円）
- 三番抵当権者 0円
となってしまいます。
そこで、利息については、原則として、満期になった最後の2年分に限って優先的に弁済を受けることができるとされています。
ただし、他の債権者や後順位の抵当権者がいないときは、誰にも迷惑をかけないので、利息についても全額うけられます。
【宅建過去問】（平成25年問05）抵当権
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。
- 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。
- 対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。
- 抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。
正解 ： 2
[一言解説]
- 弁済期が到来しなければ債務不履行とはならない。
- 建物についての抵当権の効力は、敷地の賃借権にも及ぶ
- 不法占有自体がそのそも法律行為外。抵当権は非占有型の担保物件であるが、放置すると抵当権自体の価値に影響が生じる場合は、抵当物件の所有者に対して、その物件の維持・保存等を請求できる。
- 抵当権の順位は変更することが可能。抵当権者本人同士の承諾が得られれば問題なし。
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抵当権をかけられたケーキの上のイチゴの存在について ～宅建試験勉強～
不覚にもインフルエンザB型に感染してしまいました。
会社の送別会が先週土曜日に行われ、約40名が参加していたのですが、その内６～７人がインフルエンザに感染したようです。
今週は、まるまる出勤してないので職場の正確な情報はつかめておりませんが、日に日にインフルエンザ感染者が増えているようで、とんだ送別会となってしまったのは間違いないようです。
38度以上の熱が4日間続き、とてもスマホやPCの画面が見れる状態では無かったため、ブログの更新もできませんでした。
いつも読んで下さる方には、突然更新が途絶えたので、いつの間にか＂終わった？”と思わせてしまったかもしれません。
本当にご心配おかけし、申し訳ございませんでした。
この場を借りて、謝罪させていただきます。
また、元気を取り戻しましたので、がんばって更新させていただきたいと思います。
これからも、引き続きよろしくお願い申し上げます。
本日のテーマ 抵当権の効力
土地に抵当権を設定した場合、その土地の上の建物などにも抵当権の効力が及ぶのでしょうか？
今回は、以下のキャスティングで学習したいと思います。
- 土地 ：お皿
- 建物 ：ケーキ
- 建物の従物：いちご（家で例えるなら、畳や雨戸、窓、風呂など）
まず、ケーキに抵当権がかけられた場合、ケーキと一体（構成部分）となって一つの形を成している物、言い換えれば、独立性を失った物には抵当権の効力が生じます。
この場合、上に乗っているクリームは従物になり、ケーキと一体として扱われ、単体では独立性を失いますので、上に乗っているクリームも抵当権の対称となります。
次にイチゴはどうでしょう？
抵当権が設定された時点で、既にケーキの上にイチゴが乗っていれば、抵当権設定当時の従物として抵当権の効力が及びます。
←イチゴも含めて、全てに抵当権の効力が・・・。
しかし、抵当権設定後にイチゴが乗せられた場合、イチゴには抵当権の効力が及びません。
また、ケーキを乗せるためにお皿を借りていた場合、お皿にも抵当権の効力が及びます。
お皿を借りてケーキを乗せている以上、お皿がなければケーキを置くところがありません。
よって、お皿を借りているという権利にも抵当権の効力が生じるのです。
しかし、お皿とケーキは個別の存在ですので、逆に、お皿に抵当権がかけられたからと言って、ケーキを食べる権利まで奪われる訳ではありません。
建物を建てる為に土地を借りる場合は有りえますよね。
その場合、どうしても土地を使う権利が必要になります。
しかし、土地を買う為に建物を借りることはないですよね。
なので、土地に抵当権が設定されたとしても、建物に効力は及ばないのです。
[宅建過去問] 平成22年問5 抵当権
ＡはＢから2,000万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Ｂを抵当権者として当該土地及び建物に2,000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- ＡがＢとは別にＣから500万円を借り入れていた場合、Ｂとの抵当権設定契約がＣとの抵当権設定契約より先であっても、Ｃを抵当権者とする抵当権設定登記の方がＢを抵当権者とする抵当権設定登記より先であるときには、Ｃを抵当権者とする抵当権が第１順位となる。
- 当該建物に火災保険が付されていて、当該建物が火災によって焼失してしまった場合、Ｂの抵当権は、その火災保険契約に基づく損害保険金請求権に対しても行使することができる。
- Ｂの抵当権設定登記後にＡがＤに対して当該建物を賃貸し、当該建物をＤが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Ｄは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要はない。
- ＡがＢとは別に事業資金としてＥから500万円を借り入れる場合、当該土地及び建物の購入代金が2,000万円であったときには、Ｂに対して500万円以上の返済をした後でなければ、当該土地及び建物にＥのために２番抵当権を設定することはできない。
正解 ： ４
[一言解説]
- 抵当権の順位は、契約の順番は関係なく、登記した者勝ち。
- 保険金には、物上代位が適用される。
- 抵当権の目的物を使用・収益をする者は、競売で買受けされた時から６か月を経過するまでは、明け渡し猶予期間がある。
- 抵当権の設定は、物件の代金とは無関係。抵当権の順番が後ろになればなるほど、債権回収の可能性が少なくなるだけ。
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担保として抑えた物件が無くなったら・・・？あなたならどうしますか？
ブログを始めて間もなく3ヶ月になろうとしています。
他のブロガーの記事を読ませていただくと、“そんな多くのPVがあるの？”とか、“そんなに大勢の読者がいるの？”と思いますが、周りに刺激されても影響されないよう、とりあえず身の丈にあったブログを今後も続けていこうと思います。
本日のテーマ 物上代位
例えば、債権者Aが債務者Bの建物に抵当権を設定していただのですが、その建物が火事で全焼してしまったとします。
しかし、債務者Bはその建物に火災保険をかけていたので、保険金が入りました。
この場合、保険金は建物が生まれ変わった姿となりますので、建物の生まれ代わりの保険金に抵当権を行使することができます。
これを物上代位といいます。
物上代位は、保険金債権のほか、目的物が滅失・損傷した場合の賠償金債権、目的物を売却した場合の代金債権、目的物を賃貸した場合の賃料債権などにも認められます。
債権者が物上代位を行うときは、保険金や売買代金などが、抵当権設定者に払い渡される前に、抵当権者自身が差し押さえなくてはなりません。
［宅建過去問］ 平成24年問7 物上代位
物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする。
- Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物の賃料債権について、Ｂの一般債権者が差押えをした場合には、Ａは当該賃料債権に物上代位することができない。
- Aの抵当権設定登記があるＢ所有の建物の賃料債権について、Ａが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Ａは当該賃料債権に物上代位することができる。
- Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Ａは、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。
- Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物について、ＣがＢと賃貸借契約を締結した上でＤに転貸していた場合、Ａは、ＣのＤに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。
正解 ： １
［一言解説］
１．抵当権を設定しているAの差し押さえの方が一般債権者よりも優先されるため。
２．抵当権実行後、抵当権が消滅するまでは、当該賃料債権に物上代位することができる。
３．抵当権を設定した物件が火災で無くなってしまった場合、保険金を物上代位できる。
４．転貸人と転借人が同視される場合を除き、賃借人が取得する転貸賃料債権は、物上代位できない、。
金を貸すなら物を抑えろ！抵当権とはどのようは権利？
３月に入りました。
今日から、ブログの最後に宅建試験の過去問を取り入れていきます。
主なブログの構成としては。
- ［雑談］ 日々、思ったことや感じたことを雑談として紹介
- ［学習］ 宅建学習における、その日のテーマを決めて学習
- ［過去問］過去問を1問取り上げて解説を含めて紹介
の予定です。
宅建試験は、全50問ありますので、今から一日一問を学習していけば、約4年分の過去問ができるのではないかと思います。
本日のテーマ 抵当権
前回も簡単に学習していますが、今回はより深く学んでいきたいと思います。
まず、抵当権とはどのような権利なのか確認しましょう。
漢字単体では。
- 抵（てい） 意味：あたる。さわる。相当する。釣り合う。こばむ。さからう。
- 当（とう） 意味：あてる。対応する。担う。受け持つ。その時にあう。
- 権（けん） 意味：はかり。はかりごと。もくろみ。ちから。勢力。
抵当とは。
権利や財産を、借金の保障に当てること。
抵当権とは、債務（借金）返済の肩代りのに、担保品に唾をつけて、多者に取られないよう抑えてしまうこと。
もっとキレイな表現で説明させて頂くと「債務の担保に供した物について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利」
抵当権設定後も、その物件（抵当権がつけられた物件）の使用・収益を行うことが可能。
ケーキに抵当権を設定できるかどうかは、別の話しとして、ケーキに抵当権が設定されても、ケーキを食べることも、人に売ることも、あげることもできます。
ただし、お金を返せず、女の子が抵当権を実行した場合、抵当権設定者の男の子は、抵当権者の女の子にケーキ（抵当権として設定されているケーキを用意して）を引渡さなければなりません。
では、女の子が抵当権を設定しなかった場合はどうなると思いますか？
一言で表すと、男の子が債務不履行となった場合、担保が無い為、債権の回収が困難になります。
この図のようなイメージですね。
女の子の他にも債権者がいるため、女の子が優先的にケーキを食べられる保証が無くってしまいました。
このような場合、債権者は平等に扱われ、債権額に応じて弁済をうけることになります。
これを、債権者平等の原則といいます。
抵当権をかけていれば、ケーキは全て女の子の物になったかもしれませんが、債権者が3人もいれば、女の子が口にできるケーキの量はわずかでしょう。
［宅建過去問］ 平成20年問4 抵当権と賃貸借の関係
Ａは、Ｂから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
- 抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
- ＡがＥからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
- Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
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正解：４
［一言解説］
１．抵当権者Bは、AC間の賃貸借契約を解除することはできません。
抵当権は、非占有型の担保物件であり、目的物の利用・管理は抵当権者が行うため。
２．民法602条に定める短期賃貸借保護制度は、平成16年3月31日に廃止されました。
３．後から抵当権を設定したEでも、Bの合意を受ければ、抵当権の順位を変更してもらうことにより、債権全額回収が可能。
４．Cは既に住んでいるため、賃借権という対抗要件を備えている。
契約解除後に現れた第三の刺客！
昨日、見知らぬ電話番号から着信がありました。
見知らぬ電話番号の殆どが不動産投資のお話しなのですが、どこでどのように個人の携帯番号までが漏れているのか関心するばかりです。
初期のブログにも書かせてもらっていますが、僕も電話営業をしていた経験があるため、対応の要領は心得ているつもりです。
主に以下の2通りのやり方でお断りをしています。
まず、どちらの場合も基本としては、知らない番号から電話があった場合は、最初に自分の名前を名のらないことです。
最近は、電話の第一声で、当たり前のように名前を名のらない人が多くなりましたが、世の中が変わてきたことから、用心のためには仕方ない事だと思います。
その１－１（対応が面倒なとき）
相手が自分の社名や名前を名のらず、「泉さんの携帯電話でしょうか？」
と聞いてきた場合は、「失礼ですが・・・？」と問い、必ず先に相手に名のらせます。
その１－２（対応が面倒なとき）
相手が、知らない社名を名のった上で、「○○会社の△△と申しますが、泉さんの携帯電でしょうか？」と聞いてきた場合。
回答
「いえ。違います。田中です。」と自信を持って違う名前を応えます。
そうすると、ほぼ相手はテンパッて、セールスを受けることなく電話は終わります。
その２（時間があり暇つぶしになるとき）
名前を名乗り、一通り相手の話を聞きます。
話しベタ、話し上手で面白い、完全勧誘トークのみで気分悪い、の３タイプに分かれます。
話し上手で面白いトークをする人は経験豊富で、こちらの断りに対して引き際をわきまえていますが、後の２つのパターンは問題外です。
中には、息が受話器にかかり、聞き苦しい勧誘などもありましたので、「そんな話し方じゃお客さんとれないよ！」と文句を言ったこともありました。
いつまでも、電話を切らない勧誘も中にはあり、いろいろな断り方がありますが、粘る勧誘には「今までの会話の中で、私が買うか買わないか感じ取れないようでは、一人前の営業にはなれないよ。」と教えてあげてみてください。
前段が長くなってしまいましが、今回は契約の取消しと同時期に、契約した物件が第三者に渡る、又は、渡ってしまった場合について、学習をしていきたいと思います。
いまいち、どんな状況か掴み難いですよね。
例文にするとこんな感じです。
今回は、勝手にダチョウ倶楽部に出演をお願いしました。
※勝手に使ってすみません。
１．「上島竜兵」が「寺門ジモン」の詐欺または強迫により、土地を売却しました。
２．更に「寺門ジモン」が「リーダーの肥後」に土地を売却しました。
３．その後、「上島竜兵」が詐欺または、強迫を理由に「寺門ジモン」との契約を取り消しました。
このように、取消前に現れた第三者を「取消前の第三者」といいます。
詐欺の場合、「リーダーの肥後」が善意ならリーダーの勝ちです。
悪意（「寺門ジモン」が詐欺をしたことを知っていた）ならリーダーの負け
「寺門ジモン」が強迫を行った場合は、「リーダー肥後」が善意悪意に関係なく「上島竜兵」の勝ちです。
強迫の場合、「リーダー肥後」が登記をしているかどうかに関係なく「上島竜兵」が勝ちます。
これに対して、「上島竜兵」が「寺門ジモン」との契約を取り消した時点では、まだ「寺門ジモン」から「リーダー肥後」への売却は行われておらず、取消後に「リーダー肥後」が「寺門ジモン」と契約をした場合は、どうなるでしょうか。
今度は、取消後に第三者が現れていますので「取消後の第三者」となります。
取消後に第三者の「リーダー肥後」が現れら場合、「上島竜兵」と「リーダー肥後」のどちらが先に登記を行ったかで勝敗が決まります。
そして、「リーダー肥後」の善意悪意は関係ありません。
この場合の考え方は、「寺門ジモン」を起点に、取消を行った「上島竜兵」の権利が戻ってくるという権利変動と同時に、もう一方で「寺門ジモン」が「リーダー肥後」に売却することにより、「寺門ジモン」から「リーダー肥後」へ権利が変動しています。
よって、二重譲渡と同じ考えになるため、先に登記をした方が勝つことになります。
別の言い方をするなら、詐欺や強迫などを理由に取り戻したからと言って、登記をせずに油断してはいけないですよ！ということでしょう。
「上島竜兵」が「寺門ジモン」に土地を売却し、さらに「寺門ジモン」が「リーダー肥後」売却した後に、「上島竜兵」が「寺門ジモン」の債務不履行を理由に契約を解除したとします。
契約解除前に第三者である「リーダー肥後」現れているので、解除前の第三者となります。
この場合、リーダーが登記を得ていれば悪意でも保護されます。
よって、登記が行われてしまった場合は、お金を回収できない「上島竜兵」が、単に犠牲者となります。
また、「上島竜兵」が「寺門ジモン」に土地を売却したが、「寺門ジモン」の債務不履行を理由に契約を解除した後に、「リーダー肥後」が現れた場合は、契約解除後の第三者となります。
この場合は、取引後の第三者と同じように、契約を解除したからといって「上島竜兵」が油断していたら大変なことになります。
なぜならば、登記勝ちだからです。
「寺門ジモン」を起点として、「上島竜兵」、「リーダー肥後」への二重譲渡の関係になる為、所有権を確実なものにする為には、登記をしないといけません。
明日から3月になりますので、少しずつ過去問も取り入れて学習を行っていきたいと思います。
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契約成立後に現れた第三者とあなたはどちらが強い？
僕も、古い世代の人間になってきようです。
と言うのも、僕が若いころのコミュニケーションの手段は、電話や手紙が中心で、特に女の子の家に電話する時などは、女の子の父親が電話に出ないことを祈りながら電話したものです。
実際に父親が出た時は、「お宅はうちの娘とどんな関係なのですか？」とか聞かれたこともありましたし、女の子の父親が電話に出た時は、そのまま電話を切ったこともあります。
しかし、現在はSNSを使って直接、相手とのコミュニケーションを図れるようになりましたし、その影響かどうか判りませんが、コミュニケーションのあり方が、ここ10年くらいの間に大分変ってきたと感じています。
実際、日本人の半数以上はLINEを使って何らかのコミュニケーションを行っているようです。
しかし、その世代別の利用率が、以下の通りとなっており
50代以上 23.8％
40代 22.5％
30代 データなし
20代 20.7％
15～19歳 10.3％
比較的若い世代のLINE離れが増えているように捉えられます。
なぜ、若者の利用率が少ないのか、核心をついた回答は判りませんが、今の若者はコミュニケーションの取り方が余りあまり上手くないと以前から思っていましたので、この若者のSNS離れがコミュニケーション能力発達の為に、良い方向に動いてくれればと思います。
また、一回は女の子家の固定電話に電話して、相手の父親が出る恐怖を味わって見るのも人生の勉強かと思います。
是非、トライしてみてください。
では、雑談が長くなりましたが、昨日に続き物件変動が学習課題です。
今回は、真面目に宅建の勉強らしく、不動産の売買を例にとり、話しを進めていきたいと思います。
まず、前回の復習ですが、不動産の物件変動を第三者に対抗するには、登記を行う必要がありました。
では、不動産を購入したところ、その不動産に不法占拠者がいたらどうすれば良いのでしょうか？
そもそも、不法占拠なんてありえるの？と思いますよね。
しかし、色々なパターンで不法占拠ってあるみたいなんですよ。
パターン１
子供が親を追い出して、住み続けている。
パターン２
借家で契約が切れたにも関わらず出ていかない。
パターン３
同居人だった人に家を取られた。
パターン４
競売にかけられた家に住み続けている。
このような場合、所有権を取得した者と不法占拠者を比べるまでもありません。
ましてや、不動産登記まで持ち出す必要もありません。
不法占拠者に対しては、登記がなくても所有権を主張できるため、不動産の物権変動が行われた際に、不法占拠を行う第三者がその不動産に住み着いていても、なんの問題もなく第三者（不法占拠者）に対抗できます。
ただ、不法占拠など行う人に対面で文句を言っても無駄なので、ちゃんと法的手続きをとって対応した方が良いと思います。
また、世の中には悪い事を考える人がいますので、売買契約成立後に、後から二重に権利を受けた人がいたらどうなるでしょうか？
不動産一本で話しを進めたかったのですが、ちょっと遊び心を出して、以下のような例だとどうなると思いますか？
人気番組「世界の果てまでイッテQ！」のQチューブで、中岡さんをレギュラーとして契約しました。
しかし、その後、Qチューブは良いギャラになると、南海キャンディーズの山里さんがプロデューサーへ売り込み契約して、Qチューブ出演の権利を二重で受けたとします。
このような、単に悪意である者も「第三者」として扱われます。
では、山里さんはQチューブのレギュラーになれますか？
正解は、山里さんが先に契約（正しくは不動産登記ですよ！）をしてしまえば、山里さんがレギュラーになります。
契約は当事者一方の意思表示で解約できますので、自由競争では、しっかりと「証し」を残す必要があるということですね。
では、今日の学習はここまでとさせていただきます。
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俺の女！私の男！男女間に所有権ってあるの？
今日は、嫁と子供が“ドラえもん”の映画を見に行きました。
“ドラえもん”も、僕が小学校に入った頃に始まったアニメなので、もう４０年くらい放送されていることになります。
自分が見ていたマンガを自分の子供も見るなんて、なんか不思議な感じがしますね。
ところで、同じアニメでも“サザエさん”のエンディングテーマを聞くと、なんか悲しくなりませんか？
僕は小学生の頃、あのエンディングを聞くと、「あ～休みが終わっちゃう。明日学校行くの嫌だな～」と、いつも思っていたため。中年になった今でも、サザエさんのエンディングはあまり聞きたくありません。
さて、今日は物権変動について学習を行いたいと思います。
文字通り、物（売買品等）に対する所有権の移転の話しになります。
売主から買主へ所有権が移転するタイミングはいつなのか？
契約した時？
代金を支払った時？
また、一つの土地を同時に2人に売ってしまったとしたら、土地の所有権はどちらが取得できるのでしょうか。
では、今回は物権変動（ぶっけんへんどう）を、男女の恋愛に例えて者権変動（ものけんへんどう）、いわゆる「俺の女」「私の男」と捉えて学んでいきたいと思います。
では、恋愛（売買）において、者権変動がいつ生じるのかというと、原則として「男：付き合ってください。」「女：はい。喜んで～～（＾＾）」と告白（契約）に対して承諾をした時に、その効力が生じ、お付合い（売買契約）が成立します。
婚約においては、プロポーズが成立した時ですね。
ただし、特約で者権変動の時期を定めた時は、その定めの時になります。
例えば、「男：俺が大学に合格したら付き合って欲しい！」「女：うん。合格するまで待っているね。」、「男：来年１月１日に日本に戻るから、そうしたら俺と結婚して欲しい」「女：はい。お待ちしてます」という具合で、確定期限付きの特約や、不確定期限付きの特約があります。
では、二股（一つの不動産を二重に売買）をかけてしまった場合はどうなるのでしょうか。
一旦、まじめな話しに戻しますが、「そもそも、同じ品物を2人の人に同時に販売してしまうことってあるのでしょうか？
僕も、不動産関係の仕事をしている訳ではないので判りませんが、おそらく次のようなパターンではないかと思います。
森永不動産で、“竹の子の里”という物件を販売していたとします。
森永不動産には、営業マンが数人いました。
そして、たまたま同日に営業マンの熊山さんが明治商会と契約し、同じく営業マンの鹿川さんがカルビー商事と契約をしてしまいました。
2人は、会社にもどり上司の猪谷課長に報告をしたとことろ、同じ物件を同日に販売してしまったため、猪谷課長がびっくりしました。
このようなことが、多分あったので法律的にもルールが定められているのだと思います。
では、恋愛の話しに戻りますが、たとえば、女性が・・・
今回は、キャスティングしましょう。
女性の名前は、「しずか（不動産）」、男性の名前は、「でき太（買主）」と「のび太（買主）」。
子供が「ドラえもんの映画」を見に行っているので、このような名前でいきたいと思います。
「しずか」は2人の男性を同時に好きになり、二股をかけていました。
ある日、「しずか」は、「でき太」と「のび太」の両方から同時にプロポーズをされました。
「しずか」もそろそろ遊びを止めて、どちらかの男性に決めなければならないと真剣に考え始めました。
しかし、事件が起こりす。
「でき太」と「のび太」は、ついに「しずか」に二股をかけてられていたこを知ってしまったのです。
ただ、二人の「しずか」に対する思いは、益々と愛の炎を燃やし、お互いに「俺が先に「しずか」にプロポーズしたんだ！」と引かず、結婚するのは自分だと言い張るではないですか。
この場合、「でき太」と「のび太」は、どちらが「しずか」と結婚（所有権主張）できるのでしょうか？
結論を言ってしまうと、プロポーズ（契約）をした順番は関係ありません。
プロポーズ（契約）の順番に関係なく、先に婚姻届け（不動産登記）を提出した方が結婚（所有権を得られる）できます。
普通、二股のプロポーズという状況はないと思いますので、男女間の当事者同士の合意で結婚が成立し、婚約者（所有権）になったタイミングで、将来は結婚することが前提ですから、婚姻届（不動産登記）に関係なく、所有権（俺の女、私の男）の問題は解決します。
仮に、男は婚約中に浮気をしたとしても、婚約相手である女は、浮気相手の女に対して、男の婚約者であること、言い換えれば「私の男に手を出すな！」（所有権）と主張できます。
※男が捨てられないことが前提の話しです。
以上をまとめますと、者（物）権変動とは、二人の間においては、婚姻届け（不動産登記）などなくても婚約者として将来結婚が約束されていますが、第三者に対しては、婚姻届け（不動産登記）を提出しないと、「俺の女だ！」と所有権の主張ができません。
このように、第三者に権利を主張するための要件である婚姻届け（不動産登記）のことを対抗要件といいます。
では、今日の学習はここまでにさせて頂きますが、今日の例え話は、不動産取引に置き換えて考えていただかないといけないので、そこのところはよろしくお願いします。
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手付金て契約しなかったら戻ってくるの？
土曜日は、嫁がパートで子供が保育園と、一週間で唯一、自宅で一人、のんびり出来る時です。
今日は、時間のある午前中に頑張って学習したいと思いますので、前ふり無しで始めさせていただきます。
今回は、「手付」について学習したいと思います。
「手付金」という言葉は良く聞きますよね。
僕も最近では、中古のスクーターを購入した時に、「手付金」いただければ、スクーターは抑えときますよ！とバイク屋さんに言われました。
このように、「手付」とは売買契約をした際に、買主から売主に交付される金銭等のことです。
そして、「手付」には、契約したことを証拠として残すという意味があります。
このような「手付」を証約手付（しょうやくてつけ）といい、文字通り契約の証の手付となります。
でも、ちょっと待ってください！
以前も学習しましたが、契約って双方の意思表示が合致すれば成立するわけですから、「手付」を払らって、わざわざ「証し」を残さなくてもいいのではないでしょうか？
買主側の意見としては、その通りだと思います。
しかし、売主の立場に立った場合はそうでしょうか？
逆に言ってしまえば、契約の解除は、一旦有効に成立した契約を、当事者のうち一方だけの意思表示によって解消することができるのでしたね。
僕が購入したスクーターで例えるならば、僕はバイク屋さんと手付を払わずに口頭のみで契約をしました。
「月末にお金を支払うので、その時に一緒にスクーターを引き取りますね！」と約束をします。
その後、バイク屋さんには何人ものお客が訪れ、僕が契約したスクーターを売って欲しいと希望される方も多数いました。
中には、倍の値段でスクーターを購入させて欲しいというお客がいたかもしれません。
しかし、僕との契約がある為、バイク屋さんは当然、他のお客にはスクーターを売りませんでした。
しかし、月末になっても僕は代金を支払わず、バイク屋さんに対して「他のお店でもっと良いスクーターがあったから、そっちを買いました。なので、契約は解除してください。」などと言い出しました。
僕って嫌な奴ですね。
ちなみに、このお話はフィクションですから本気にしないでくださいね。
ちゃんと手付も払い、代金もローンで支払っています。
ただ、売主としては、せっかくの契約を簡単に解除されたらたまりません。
場合によっては、多くの販売機会を逃してしまいます。
このような事のないように、契約の証として「証約手付」というものが存在しますので、契約解除を行う場合、僕は「手付」分の損失を「解約手付（かいやくてつけ）」として覚悟し、契約の解除をしなければなりません。
では、逆に「手付」を貰ったバイク屋（売主）は、僕との契約を解除できるのでしょうか？
バイク屋が僕との契約を解除する理由としては、なんでも良いのですが、今回は先ほどの内容より、より多くの代金を支払ってくれるお客が現れらたため、単にお客を乗り換えたことにしましょう。
結論は、売主も「解約手付」を支払えば「契約を解除」できます。
民法では以下の通り、定めています。
第557条
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
キーワードは、「倍額を償還」という言葉です。
買主から「手付金」10万円を貰っていたら、売主は「解約手付」として20万円支払いなさいと言うことですね。
売主は、倍額で厳しいようですけど、元々10万円は無かったお金ですから、それを考えると、解約した場合は、売主も買主も同額の負担ということです。
ちなみに、「解約手付」によって契約を解除した場合、当事者は、損害賠償請求はおこなえません。
「解約手付」の性質としては、手付の額だけで契約を解除できることです。
「解約手付」として処理された以上は、手付額以上の損失が生じていても、何も言えないのであきらめてください。
また、民法557条の中に、「契約の履行に着手するまで」という言い回しがありました。
これは、契約を結ぶ為の手続きを行ったタイミング」のことを示します。
僕のスクーターの話しで例えたとしたら、僕が月末に代金を支払い、スクーターを引き取る為に、区役所にナンバーを申請し、通販でヘルメットを購入してしまったら、契約の履行に着手したことになりますので、バイク屋さんは「解約手付」を支払っただけでは、契約を解除できません。
契約時に、バイク屋さんが「月末の引取りまでに、新タイヤを注文してサービスで取り換えとくね！」と言ってくれ、後日、タイヤを注文してしまったとしたら、バイク屋さんが履行に着手したことになる為、今度は僕の方が「解約手付」だけでは契約を解除できません。
この履行に着手するまでという言葉は覚えておいてください。
これは、宅建試験の勉強ですので、不動産購入の事例も加えておきます。
例えば、家を購入する予定で手付金100万円を支払ったとします。
しかし、当初問題ないとされていた住宅ローンの審査が通りませんでした。
よって、資金の目処が立たなくなり家の購入を見送りました。
普通であれば、この手付金100万円は戻りません。
しかし、ここからが重要です。
↑類似の記事です。
昨今の不動産売買契約においては、ローン特約がついていることが殆どです。
宅建業者には、ローン特約についての助言義務があるようです。
なので、このようにローンが通らなかった場合は、白紙解約となります。
現在、車通勤をしていますが、嫁が車を使うこともある為、一応通勤補助としてスクーターを独断で購入しました。
しかし、現在は寒さに勝てずほぼ車通勤となっていることから、嫁から「乗らね～のに無駄なもの買って・・・・。」と言われ、とても肩身の狭い状態です。
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隠れた欠陥！我が家は夫婦の間で特約を交わしてます。
という記事をみました。
↑記事です。
日本人としては、世界的にも日本の水産物の安全が認められた瞬間であると喜ばしい限りであります。
ただし、一消費者として考えた場合、公平に見て今回の勝訴は正しいのだろうかとの疑問が残ります。
と言うのも、買う側には商品を選ぶ権利があると思うのです。
例えば、スーパーで牛乳やタマゴを買う時って、賞味期限の長い商品をわざわざ奥から取り出して、買い物カゴの中に入れたりすることってありませんか？
これが、もしスーパーから「必ず賞味期限の短い商品から順番にお取り下さい。」って指示されたらどうでしょうか？
とは言え、韓国はWTOに上訴したらしいので、次も日本の勝訴になることを願いたいと思います。
さて、今回は「購入した商品に隠れた欠陥」があった場合について学習をしたいと思います。
僕にも経験があります。
昔、冷蔵庫を購入した時のことです。
購入して間もなく、冷蔵庫の中の食材が冷えていないことがありました。
最初は、「シマッた！冷蔵庫の扉を閉め忘れた！」と思いましたが、冷蔵庫の中を覗き込み、手を入れてみると「なんか冷えていない・・・（汗）」ではないですか！
異変に気づき、直ぐに購入したお店に電話をし、メーカーの人が駆けつけてきましたが、結局、部品交換が必要なために修理は翌日となり、一部食材が無駄になってしまったことがあります。
このような欠陥を別名「瑕疵（かし）」と言います。
皆さん普段「瑕疵」なんて使います？ ちなみに僕は使いません。
僕の冷蔵庫のように、購入した商品（対価を払って使用する目的物）に隠れた瑕疵がある場合、善意無過失の買主は、契約の解除、損害賠償の請求が行えるそうです。
では、僕は冷蔵庫の契約解除（返品）は行えたのでしょうか？
契約解除を行うには条件があって、「瑕疵のために契約の目的を達成できなかった場合に限って」契約解除が認められるようです。
僕の場合は、とりあず“冷やす”という目的が達成できているため、契約解除までは行えなかったということですね。
もしかしたら、一部食材が使用できなくなったことについて損害賠償は行えたかもしれません。
しかし、本気で損害額を提示するのであれば！
生魚は焼けば日持ちしたのではないか？
食べかけの雪見大福は、売価の何掛けで請求すれば良いか？
・・・・処理するのがとても面倒です。
それに、所詮冷蔵庫の中身なんて、大した金額にならないでしょう。
文句は好きなだけ言っても、損害賠償するだけ時間が無駄になるので、行き着く先は泣き寝入りでした。
では、仮に冷蔵庫に瑕疵があることを、僕が買った当初から知っていたとしたらどうなるのでしょうか？
そもそも、最初から瑕疵を知っていること自体が、隠れた欠陥にはなりませんよね。
このように、悪意のある（瑕疵を知っていた）買主は、契約解除も損害賠償請求も行うこともできません。
当然に、最初から知っている以上、売主も文句を言われる筋合いはないのです。
また、中古住宅の売買においては、「瑕疵担保責任を負わない特約」をつけて、売買契約を結ぶこともできます。
難しい漢字が並んでいますが、一言で言うならば「欠陥があっても中古住宅だから責任は負えないよ！」という約束をすることです。
この「瑕疵担保責任を負わない特約」を結んだ場合、原則として特約が有効ですので、中古住宅を販売するときは、この特約が結べれば、ほぼ後になって“欠陥が発生したから責任をとれよ！”と言われることはないでしょう。
言われたとしても特約が有効です。
ただし、中古住宅の売主が始めから瑕疵を知っていた場合は、特約が負けます。
現実的に、仮に売主が瑕疵を知った上で、“知らんぷり”をして特約を結んだとします。
買主が瑕疵を発見して、売主に「最初から瑕疵を知っていたでしょ！」と追求しても、証拠がなければ立証できないと思いますので、僕としては、特約さえ結んでしまえば、瑕疵が発生しても、殆どの売主は責任をとらなくて良いのではと思います。
ただし、ここで2点注意してください。
この中古住宅における「瑕疵担保責任を負わない特約」は、宅建業者が売り主となった場合は、結ぶことができません。
個人間取引と違い、業者と消費者の取引となる為、消費者が守られるのです。
プロの業者有利な取引は、消費者保護のため認められません。
また、新築住宅も「瑕疵担保責任を負わない特約」を認めていません。
そもそも、認めたら許せないですよね。
法律でも「住宅品質確保法」によって、10年間の「瑕疵担保責任」を義務付けていますので注意してください。
しかし、この瑕疵担保責任に関する契約が夫婦間に存在したらと思うと“ぞっ！”としますよね。
初婚の場合、奥さんに対して10年間、旦那さんの瑕疵を指摘されたら、直さなければならない責任が生じていたらどうですか。
こんな太るとは思わなかった！
こんなに給料が少なくて苦労するとは思わなかった！
こんなにハゲるとは思わなかった！
どれも簡単には直せないですよね・・・。
10年間、品質を保証したら旦那さんの人格が変わってしまうかもしれません。
僕はバツイチです。
いわゆる中古の男なので、再婚する前にしっかりと嫁と「瑕疵担保責任を負わない特約」を交わしました。
「金も地位も名誉も無いから何も期待しないように」
嫁も同じくバツイチなので特約を突きつけてきました。
「私、何もできないから期待しないように」
なのに・・。
今では、いつも言われるようになりました。。
ねぇ・・・。いつ出世するの・・・？
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