あなたの土地が取られたら、土地の上にある家は大丈夫？
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本日のテーマ 法定地上権
法定地上権を学習する前に、地上権を振り返ってみたいと思います。
地上権とは
簡単に記載すると
家を所有する為に、他人の土地を使わせてもらう権利のことです。
難しく記載すると
民法第265条
地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
このように地上権というのは他人の土地を使わせてもらう権利なので、他人の土地を使用するまでには当然のように契約や登記といった手続きが発生します。
しかし、契約や登記などする間もなく、突然土地が使えなくなくなり、他人の土地の上に自己所有の家だけが残ったしたらどうでしょう・・・・。
このように、はじめは家も土地も自らの所有物であったと仮定します。
しかし、借金の担保として土地に抵当権を設定し、ある日、債務不履行により土地が競売にかけられたとします。
見事に土地と家は分けられ、土地のみが他人の所有となったとしたらどうでしょう。
元々、自ら所有の土地に地上権を設定する人などいませんよね。
しかし、家の所有者も ＂出ていけ！＂ と言われてもかわいそうです。
そこで、家の所有者の為に、法律上自動的に地上権を与えるようにしたのが、法定地上権です。
上記の流れからも判るように、法定地上権を成立させるにはいくつかの要件が存在します。
それは！
- 一番抵当権設定時に、「土地」と「建物」が存在し、「同一所有者」であること
- 土地と建物の「どちらか一方」もしくは「双方」に抵当権が設定されたこと
- 抵当権の実行（競売）により、土地と建物の所有者が「異なった」こと
もしかしたら、法定地上権は、法律によって保護された人権の一つなのかもしれませんね。
【宅建過去問】（平成21年問07）法定地上権
法定地上権に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
土地について１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより１番抵当権が消滅するときには、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。
- 土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に１番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
- 更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
- 土地に１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、２番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
- 土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
正解 ： ３
[一言解説]
- その通り。
- 一番抵当権設定時に、「土地」と「建物」が存在し、という条件にあてはまらない。
- 一番抵当権設定時に、「土地」と「建物」が存在し、「同一所有者」であること、という条件に当てはまらない。
- 日本語が難しいですね。要約としては、土地の所有者であるAの土地を借りて、Bが家を所有してました。しかし、AはBの家を買い取っちゃいました。そして、買い取った家をA名義に所有権移転登記する前に、Aの土地に抵当権を設定しまし、間もなく抵当権が実行されて、Aの土地はCの所有に変わりました。この場合、AがBから買い取った家は、Cの所有する土地の上にあるので法定地上権は成立します。といった問題です。結論は、成立します。それは、法定地上権が形式的な所有ではなく、実質的（登記以前にAはC所有の土地の上に家を持っているという事実）な所有権を基準に判断するからです。
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